上海债务纠纷律师

　　国有土地权的转让模式与操作流程

　　一、国有土地使用权直接转让

　　(一)国有土地使用权转让条件。

　　除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

　　1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

　　(2)领有国有土地使用证;

　　(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

　　(4)经有批准权的人民政府审批。

3、法律依据：

　　《房地产管理法》第 38 条、第 39 条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条

　　(二)国有土地使用权转让程序

　　1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;

　　(2)向县以上国土部门提交转让申请;

　　(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价;

　　(4)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;

(5)登记发证。

　　2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;

　　(2)向县以上国土部门提交转让申请;

　　(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求;

　　(4)受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家;

　　(5)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;

(6)登记发证。

　　(三)国有土地使用权转让应注意事项

　　1、必要的权属调查和资信能力调查。

　　转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

　　转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

　　2、有关评估事宜咨询。

　　根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

　　3、有关税费负担的咨询。

　　转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。